香港中环的恒基总部写字楼，落地窗外是维多利亚港的粼粼波光，万吨巨轮缓缓驶过，像极了陈启棠执掌恒基三十年来的沉稳步调。
办公室里，紫檀木办公桌一尘不染，1997年那张泛黄的破产字条被装裱在水晶相框里，与全球资产分布地图隔桌相对，构成一种跨越时空的风险警示。
陈文博推门而入，手里攥着一份刚出炉的年度财报，脸上难掩笑意：“爸，伦敦金丝雀码头和悉尼情人港的资产年报出来了，去年租金收益合计2o3亿港币，年化收益率稳定在51，比内地项目高出整整3个百分点。”
他将财报放在桌上，指尖划过密密麻麻的数据，“尤其是伦敦的写字楼，入驻率始终保持98，租户都是投行和律所，租金按时到账，从不用操心催缴。”
陈启棠正戴着老花镜，翻看香港本地的地产新闻，头也没抬地问：“内地那部分呢？上海写字楼的租金到账了吗？”
“早就到了，每月5oo万港币，一分不少。”
陈文博补充道，“不过内地业务占比已经降到5了，就剩这一个核心资产，每年贡献6ooo万租金，几乎是纯利润。
反观我们去年卖掉的广州那两个写字楼，现在价格跌了8，还好卖得及时。”
陈启棠放下报纸，摘下老花镜，目光落在墙上的资产分布地图上。
地图上，香港、伦敦、悉尼的标记用金色标注，占据了绝大部分版图，而内地仅上海一个红点，像一颗被遗忘的棋子。
他拿起桌上的放大镜，缓缓移到伦敦的位置：“稳，才是我们恒基的根。
内地的钱看似好赚，实则如履薄冰，高杠杆、政策变动、库存积压，每一个都是致命的陷阱。”
他想起1997年那场金融风暴，朋友一夜之间破产跳楼，临终前留下的字条上，“贪多必失”
四个字被泪水浸透，至今仍清晰可辨。
正是这张字条，让他在后来的每一次市场狂热中都保持着清醒。
“你看内地那些房企，负债率动辄8o以上，拿地王、加杠杆，把身家性命都押在政策红利上，”
陈启棠指着财经版面上“远大地产资金链断裂”
的新闻，“这已经是第三家爆雷的高杠杆房企了，他们赚的是快钱，赌的是运气，可房地产从来不是赌博，是细水长流的生意。”
陈文博点点头，想起几年前自己力主增持内地住宅项目，被父亲坚决否决的场景。
当时他觉得父亲过于保守，错失了房价暴涨的红利，直到鑫源、宏图、远大等房企接连破产，他才真正理解“稳健”
二字的重量。
“现在回头看，还是您看得远。”
他由衷地感慨，“去年我们减持内地非核心资产时，不少同行还嘲笑我们错失良机，可现在他们都在为去库存愁，有的甚至要靠变卖资产续命。”
“嘲笑我们的人，终究会为自己的贪婪付出代价。”
陈启棠站起身，走到资产地图前，指尖轻轻点在悉尼的位置，“我们在悉尼收购的情人港商业地产，虽然初期投入大，但地理位置优越，周边都是高端住宅区和旅游景区，租金每年都有稳步增长。
这种稳定的现金流，比内地项目的短期暴利靠谱得多。”
他顿了顿，语气变得严肃：“做地产就像航海，狂风暴雨时，巨型邮轮或许能乘风破浪，但一旦触礁，就是万劫不复。
我们恒基要做的不是邮轮，是灯塔，无论市场如何波动，都能稳稳矗立，照亮方向。”
陈文博翻开财报，指着其中一页说：“按照您的要求，我们把全球负债率控制在18，自有资金占比高达75，没有任何信托和小额贷负债。
银行主动找上门，愿意给我们提供年化3的低息贷款，问我们要不要扩大投资，但我按照您的规矩，婉拒了。”
“做得对。”
陈启棠赞许地点头，“钱够用就好，没必要为了追求规模而背负债务。
我们现在的资产结构，就算遇到全球金
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