香港中环的恒基总部写字楼，落地窗外是维多利亚港的粼粼波光，万吨巨轮正缓缓驶过，像极了房地产行业里那些看似稳健、实则暗藏风险的庞然大物。
办公室里，陈启棠坐在红木办公桌后，指尖摩挲着那张泛黄的1997年字条，纸页边缘的折痕早已被岁月磨得光滑，上面“潮水退去，方知谁在裸泳”
八个字，在台灯下泛着淡淡的光泽。
桌案上摊着一份“内地资产清单”
，红笔圈出的两处物业格外醒目——广州天河区和越秀区的两座写字楼。
这是恒基在内地最后的非核心资产，也是陈启棠计划“最后清仓”
的目标。
“爸，真的不再等等？”
陈文博站在桌前，手里拿着一份市场分析报告，语气带着几分不甘，“广州这两座写字楼，地段好，租金回报率稳定在4，最近还有中介说，有开商想溢价1o收购，我们现在按低于市场价5抛售，太亏了。”
陈启棠抬起头，目光透过老花镜，落在儿子年轻的脸上。
他知道，陈文博和大多数内地开商一样，还沉浸在楼市上涨的幻觉里，没看清潮水退去前的暗流。
“亏？”
他轻笑一声，拿起红笔，在资产清单上重重划了一道横线，“文博，你忘了1997年的教训？当年那些说‘房价会一直涨’的人，最后都成了债务的奴隶。
现在内地的楼市，和1997年的香港何其相似？高杠杆、高溢价，表面繁花似锦，实则早已千疮百孔。”
他把1997年的字条推到陈文博面前，字条上的墨迹虽有些褪色，却字字千钧：“你看这张纸，当年我那位朋友，就是因为贪恋最后一个铜板，不肯抛售非核心资产，结果风暴一来，满盘皆输。
现在内地的高杠杆房企，负债率动辄过8o，和当年的他有什么区别？”
陈文博拿起字条，指尖抚过粗糙的纸页，脸上的不甘渐渐褪去，取而代之的是一丝犹豫。
他不得不承认，父亲的判断从未出错。
从2o11年开始，父亲就陆续减持内地非核心资产，从广州的商铺到北京的写字楼，每次都顶着“卖早了”
的质疑，却每次都避开了后续的市场波动。
“可现在内地楼市还在涨，很多同行都在加码拿地，我们就这样彻底退出，会不会错失机会？”
陈文博仍有些迟疑，他看着资产清单上那两座写字楼的评估价，心里难免有些可惜。
这两座写字楼是恒基早年低价购入的，如今市值已翻了三倍，按低于市场价5抛售，确实像是割肉。
“机会？”
陈启棠摇了摇头，从抽屉里拿出一份《内地房企债务风险报告》，上面用红笔标注着多家高杠杆房企的负债率，最高的已过95，“这不是机会，是陷阱。
你以为的上涨，是政策托底的虚假繁荣，是高杠杆堆起来的泡沫。
一旦政策收紧，资金链断裂，这些溢价都会化为乌有。
我们要的不是短期的暴利，是家族资产的长治久安。”
他顿了顿，目光投向窗外的维多利亚港，语气带着几分感慨：“1997年金融风暴，我亲眼看着无数富豪一夜返贫，就是因为把所有鸡蛋都放在一个篮子里，不懂及时止损。
恒基能走到今天，靠的不是追逐风口，而是敬畏风险、守住底线。
这两座广州写字楼，虽然租金稳定，但属于非核心资产，一旦内地楼市降温，变现难度极大，不如现在趁市场还没恶化，早点出手，把资金转移到更安全的地方。”
陈启棠的话像一记警钟，敲醒了陈文博。
他想起2o13年父亲抛售北京写字楼后，不到三个月，北京写字楼价格就跌了8，那些当初嘲笑父亲“胆小”
的同行，后来都纷纷陷入了困境。
而恒基因为提前撤离，不仅保住了收益，还趁机收购了伦敦金丝雀码头的写字楼，如今每月租金收益稳定，成了家族资产的压舱石。
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