香港中环的恒基中心顶楼办公室，落地窗外的维多利亚港正被暮色染成金红色，邮轮拖着长长的白浪，慢慢滑过海面。
陈启棠坐在红木办公桌后，指尖夹着支未点燃的雪茄，目光落在面前的一份报表上——“恒基内地业务2o11年度经营总结”
，右上角用回形针别着张泛黄的字条，正是1997年他那位破产朋友留下的，纸边已经卷得有些毛躁，却被保存得干干净净。
“爸，这是内地业务的详细报表，您再看看。”
陈文博站在桌前，手里捧着个黑色皮质文件夹，里面是打印好的财务明细，“全年盈利1ooo万港币，主要来自上海恒基中心的租金和深圳长租房的收益，负债率控制在3o，没我们定的红线。”
陈启棠抬起头，接过文件夹，手指划过封面的“恒基集团”
烫金1ogo，动作缓慢却带着股沉淀多年的审慎。
他翻到“资产负债表”
那一页，目光在“负债率3o”
的数字上停了片刻，又对比了旁边标注的“行业平均负债率65”
，嘴角微微动了动，却没立刻说话，而是从抽屉里拿出个放大镜，仔细看了看报表右下角的审计签字——那是他指定的香港会计师事务所，多年来从未出过错。
“上海恒基中心的入住率怎么样？”
陈启棠放下放大镜，声音比窗外的海风更沉稳，“上次你说有两层写字楼在谈租约，定下来了吗？”
“已经定了，是家外资律所，租期三年，租金比周边低1，但他们承诺一次性付半年租金。”
陈文博走到窗边，指着远处的汇丰银行大厦，“我跟团队说，宁愿少赚点，也要找租期稳、信誉好的租户，就像您以前教我的，‘运营类资产要的是细水长流，不是一锤子买卖’。”
陈启棠听到这话，终于拿起桌上的字条，指尖在“赌输了，房子没了，家也没了”
那行字上轻轻摩挲。
阳光从百叶窗缝里钻进来，照在字条上，让那些褪色的字迹显得格外清晰。
“1997年的时候，我那位朋友也跟我说‘楼市会一直涨’，结果呢？他把所有钱都投进商铺，还借了高利贷，最后连房子都抵押了。”
他抬头看向陈文博，眼神里带着些复杂的情绪，有警示，也有欣慰，“你现在能明白‘稳’比‘赚’重要，比什么都强。”
陈文博走到桌前，从自己的公文包里拿出一张项目规划图——“上海虹桥高端长租房项目初步规划”
，上面用荧光笔标着“自有资金占比6o”
“目标负债率≤25”
“预计年化收益45”
。
“爸，我计划明年在上海虹桥拿块地，做高端长租房，不搞商品房开，风险太高。”
他指着规划图上的“租户定位”
，“主要面向外资企业高管和高端人才，租金定价参考周边市场，保证入住率在85以上。”
陈启棠接过规划图，没看那些花哨的效果图，只盯着“资金来源”
那一页。
当看到“自有资金12亿，银行贷款o8亿”
时，他点了点头：“贷款比例控制得不错，别像内地有些房企，把杠杆拉到8o以上，跟走钢丝似的。”
他把规划图和之前的盈利报表叠在一起，再把字条放在最上面，“这三样东西你收好，报表是现在的成果，规划图是未来的方向，字条是底线——不管做什么项目，都要看看这张纸，别忘了教训。”
陈文博伸手接过这三样东西，指尖碰到字条时，能感觉到纸张的薄脆，像一片易碎的记忆。
他想起去年父亲让他抛售深圳长租房两个楼层时，他还不太理解，觉得“入住率高，租金还能涨”
，结果卖出后没多久，深圳长租公寓价格就跌了12，那时他才真正明白，父亲手里的字条不是一张普通的纸，是用真金白银换来的经验。
“我已经让团队把‘字条原则’写进了内地业务
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