写着“内地房企负债率清单（2oo81o）”
。
陈文博接过来，看见上面密密麻麻的名字：“xx房企，负债率83，信托融资占比4o”
“xx地产，近三月拿地6块，溢价率5o”
……每一家负债率7o的房企，名字都被红马克笔圈了圈，旁边还贴着黄色便签，是助理的字迹：“上周赴港融资被拒”
“工地已欠薪两月”
。
“这是小张上周整理的，你看这些红圈。”
陈启棠指着其中一个名字，“这家房企上个月还跟我抢上海静安寺的写字楼，出价比我高15，现在呢？资金链断了，写字楼没拿到，还把手里的商铺挂出去卖。
他们现在抢地的样子，跟1997年的阿昌，一模一样。”
陈文博翻着清单，指腹划过那些红圈，突然注意到最下面一行小字：“松江区域近三月流拍地块12宗，底价成交占比8o”
。
他心里咯噔一下——刚才中介只说这地块便宜，没说流拍的事。
“爸，那松江这地……”
“不拿。”
陈启棠打断他，语气没半点犹豫，“恒基在内地的规矩，你记清楚：第一，负债率绝不5o；第二，只做运营类资产，不碰高周转开；第三，任何项目，先算‘最差情况’——要是地铁延期、房价不涨，这地块能亏多少？我们能不能扛住？”
他顿了顿，指了指公文包，“这里面除了阿昌的字条，还有1997年至今的亏损项目案例，每一个都是‘贪便宜’栽的跟头。”
说着，他拿起手机拨通助理电话，声音比刚才沉了些：“小张，广州天河那两个商铺，你跟中介说，今天之内必须找到买家，价格比市场价低5也认，下周前把钱转回香港账户。
另外，把内地所有项目的负债率再算一遍，5o的，立刻停掉新增投资。”
电话那头的小张顿了一下：“陈总，刚有买家说想压价1o，说现在市场冷，商铺不好卖……”
“答应他。”
陈启棠没等小张说完，“冷市才要快出手，等真冻住了，想卖都卖不掉。”
挂了电话，陈文博看着父亲，突然现他鬓角的白头比去年多了些。
以前他总觉得父亲太保守——2oo6年内地楼市涨的时候，父亲不肯拿地；2oo7年同行都加杠杆，父亲却把一半资金转回香港。
可现在看着那张泛黄的字条，再看着清单上的红圈，他突然懂了：父亲不是保守，是怕了——怕那些被“机会”
裹着的陷阱，怕重蹈阿昌的覆辙。
“下午你去恒基中心，跟运营经理说，空置楼层租金再降1o，只要能满租，哪怕一年少赚两百万也没关系。”
陈启棠把阿昌的字条放回皮夹，再塞进公文包内侧的小兜——那兜是他特意让师傅缝的，刚好能卡住皮夹，不会晃来晃去，“租金低一点，租客稳一点，比什么都强。
我们做运营，就像种庄稼，要等它慢慢长，不能盼着一夜丰收。”
奔驰车重新启动，往市区开。
窗外的荒草渐渐被高楼取代，静安寺的金顶在远处露出来，被云层遮着，却还是有微光。
陈启棠从公文包里拿出个旧相册，翻到第一页——是1995年的照片，他和阿昌在香港尖沙咀的茶餐厅，两人都穿着西装，笑得很开心，桌上摆着两杯冻柠茶，还有一份刚签的建材合同。
“你看，阿昌那时候多精神。”
陈启棠指着照片，语气里有掩不住的惋惜，“他要是当年听我的，别加杠杆，现在也不会……”
陈文博凑过去，看着照片里的阿昌——眉眼跟父亲有几分像，却更张扬些，领口的领带歪了也没在意。
他突然想起刚才那张字条上的“别贪”
，心里像被什么东西撞了一下，闷闷的。
车到恒基中心楼下时，陈启棠把相册放回公文包，又摸了摸内侧的皮夹，像是确认字条还在。
“上去
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